Die deutschen Immobilienpreise liegen im 2. Quartal 2024 erstmals seit rund zwei Jahren wieder auf breiter Front im Plus. Alle Wohnsegmente – also Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser – sind gegenüber dem Vorquartal (Q1 2024) im Wert gestiegen und übertreffen dabei auch die aktuellen Inflationsraten. Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Alle Daten für momentan 20 Städte und ihre Stadtteile sowie neu den Rhein-Erft-Kreis sind frei verfügbar unter www.greix.de.

„Die Trendwende auf dem Immobilienmarkt ist eingeläutet. Die große Unsicherheit der vergangenen Jahre und Monate nimmt offenbar ab, und der Ausblick auf sinkende Zinsen stabilisiert den Markt. Investoren scheinen erneut Vertrauen in die langfristige Wertsteigerung von Immobilien zu gewinnen. Hinzu kommt der Einbruch im Neubaugeschäft, der das Angebot verknappt und damit die Preisedynamik unterstützt“, sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel).

Verglichen mit dem Vorquartal (Q2 2024 vs. Q1 2024), sind die Preise für Eigentumswohnungen um 2,4 Prozent gestiegen. Einfamilienhäuser legten um 2,0 Prozent zu. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich sogar um 4,4 Prozent, im Vorquartal waren die Preise noch um rund 10,5 Prozent gefallen. Speziell in diesem Segment herrscht allerdings aufgrund geringer Transaktionen eine hohe Volatilität, und die Aussagekraft ist begrenzt.

Auch inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, haben Immobilien erstmals seit 2 Jahren wieder im Wert zugelegt.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q2 2023 liegen noch alle Wohnsegmente im Minus, allerdings ist dieses nun bereits zum dritten Mal in Folge rückläufig. Auch dies ist ein Zeichen der Stabilisierung.

Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist leicht gestiegen, war aber nach wie vor auf geringem Niveau und nur bei rund 60 Prozent des Durchschnitts von 2019 bis 2021. Bei Neubauten lag das Niveau sogar nur bei rund 35 Prozent. 

Top-7-Städte 

In Deutschlands 7 größten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) ist die Stabilisierung deutlich erkennbar. Die Preise für Eigentumswohnungen legten gegenüber dem Vorquartal Q1 2024 durchweg zu oder zeigten sich nach bereits erfolgten Anstiegen stabil.

In Hamburg (+4,3 Prozent) und Frankfurt (+3,7 Prozent) war der Preissprung am höchsten. Auch in Düsseldorf (+2,2 Prozent) wurde es klar teurer. Leicht nach oben ging es in Stuttgart (+0,6 Prozent), entgegen dem Trend leicht nach unten in Köln (-0,6), hier waren die Preise aber bereits im 1. Quartal 2024 gestiegen.

Hinweis: Für Berlin und München liegen in diesem Update des GREIX keine Daten für das 2. Quartal 2024 vor.

Weitere Städte

Auch außerhalb der Top-7-Städte zeigt der Trend nach oben, insgesamt ist der Markt aber volatiler, was der geringeren Anzahl an Transaktionen geschuldet sein dürfte.

Neu erfasst im GREIX ist der Rhein-Erft-Kreis, das westliche Umland und Einzugsgebiet Kölns. Die Preise für Eigentumswohnungen sind hier gegenüber dem Vorquartal um 4,6 Prozent gestiegen.

Auffällig mit Blick auf Deutschlands mittelgroße Städte ist die abermalige, deutliche Wertsteigerung in Münster (+5,6 Prozent). Bereits im 1. Quartal 2024 hatten die Preise um über 4 Prozent angezogen, so dass Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr nun um rund 10 Prozent teurer wurden.

Rückgang seit Höchststand

Bewahrheitet sich die Trendwende, ist die großflächige Korrektur am deutschen Immobilienmarkt nach rund 2 Jahren beendet. Der GREIX, also die Gesamtheit aller 20 Städte und Regionen, verbuchte dabei einen Preisrückgang von gut 14 Prozent, ehe die Richtung jetzt gedreht hat. Die Korrekturphase fällt mit besonders hohen Inflationsraten zusammen, so dass der Wertverlust gemessen in aktueller Kaufkraft mit über 20 Prozent wesentlich höher war.

Am stärksten war die Korrektur in Stuttgart, wo die Preise in der Spitze um über 20 Prozent eingebrochen sind, gemessen in aktueller Kaufkraft ein Verlust von fast 30 Prozent.

Insgesamt waren Neubauwohnungen am wertstabilsten, die Preise gaben nur um 6 Prozent nach, bei Bestandswohnungen dagegen um 16 Prozent.

„Die Daten des GREIX deuten darauf hin, dass der Immobiliensektor wieder an Dynamik gewinnt und der Markt sich nach volatilen Monaten für eine Richtung entschieden hat. Der Einbruch war kurz und heftig, es wäre überraschend, wenn es nun im gleichen Tempo nach oben geht. Bestätigt sich die Preiswende, wäre die Korrekturphase nur die Unterbrechung eines langanhaltenden Aufwärtstrends gewesen“, so Zdrzalek.

Jetzt Bericht lesen: GREIX Q2 2024 

Methodischer Hinweis 

Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter, einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien. 

Über den GREIX:

Was ist der GREIX?

Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?

Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der GREIX steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität. 

Wer finanziert den GREIX?

Der GREIX ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 20 Städte und Regionen sind unter www.greix.de frei zugänglich. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.  

(c) IfW Kiel, 08.08.2024