Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland haben im dritten Quartal 2023 teilweise deutlich nachgegeben. Gegenüber dem zweiten Quartal 2023 verbilligten sich alle Wohnsegmente, wobei es regional starke Unterschiede und Ausreißer nach oben gibt. Unter den großen Städten sind die Preise in Köln und Berlin am stabilsten. Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist deutlich gesunken. Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (Greix), ein Gemeinschaftsprojekt von ECONtribute und IfW Kiel, der die tatsächlichen Verkaufspreise deutscher Immobilien nach aktuellen wissenschaftlichen Standards auswertet. Alle Daten für momentan 18 deutsche Städte und ihre Stadtteile sind frei verfügbar unter www.greix.de.

Damit zeigt das jüngste Update des Greix (German Real Estate Index), dass der Preisrückgang am Immobilienmarkt nach einer kurzen Sommerpause wieder Fahrt aufnimmt. Im Segment der Eigentumswohnungen ist der Preisverfall insgesamt betrachtet zwar nur noch moderat. Lokal sind aber starke Preiseinbrüche zu beobachten. Hoffnungen auf eine Stabilisierung und ein Ende des Preisverfalls, wie es die Entwicklung im 2. Quartal nahelegte, bewahrheiten sich nicht.

Verglichen mit dem Vorquartal, Q2 2023, gehen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent zurück. Die Preise für Einfamilienhäuser sinken um 3,2 Prozent, die für Mehrfamilienhäuser um 5,9 Prozent.

Aufgrund der hohen Teuerung fallen die inflationsbereinigten Preisrückgänge für alle Marktsegmente noch stärker aus. Gemessen in aktueller Kaufkraft sinken die Preise von Eigentumswohnungen um 2,2 Prozent, für Einfamilienhäuser um 3,9 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 6,6 Prozent.

Verglichen zum Vorjahresquartal, Q3 2022, liegen alle Wohnsegmente sehr kräftig im Minus. Preise für Eigentumswohnungen stehen im Vergleich 10,5 Prozent tiefer, Preise für Einfamilienhäuser 12,1 Prozent und für Mehrfamilienhäuser 24 Prozent. Damit weiten vor allem Ein- und Mehrfamilienhäuser ihre Verluste im Vorjahresvergleich aus.

Die Anzahl verkaufter Immobilien ist dabei deutlich gesunken. Im Vergleich zum Vorjahr (Q3 2022) finden in allen Marktsegmenten rund ein Drittel weniger Verkäufe statt. Gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2019, 2020 und 2021 liegt der Einbruch bei bis zu 50 Prozent.

„Die Krise am deutschen Immobilienmarkt setzt sich fort. Die sinkenden Transaktionszahlen sprechen dafür, dass bei den gegenwärtigen Preisen nur wenige Verkäufer und Käufer zusammenfinden. Speziell mit Blick auf das Neubaugeschäft sind das schlechte Nachrichten – für die Konjunktur, aber auch für den Standort Deutschland, der dringend neuen Wohnraum in den Städten braucht, um attraktiv für örtlich mobile Fachkräfte zu sein“, sagt Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.

Top-7-Städte

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) gehen fast durchgängig zurück. Nur in Köln steigen sie leicht um 1,1 Prozent. Den kräftigsten Preisrückgang verzeichnet Düsseldorf mit minus 6,6 Prozent. In Frankfurt am Main (-1,6 Prozent) und Stuttgart (-1,9 Prozent) sinken die Preise moderat, in Berlin (-0,8 Prozent) laufen sie fast seitwärts.

Hinweis: Für Hamburg und München liegen in diesem Update des Greix keine Daten für das dritte Quartal vor.

Weitere Städte

Auch außerhalb der Top-7-Metropolen verbilligen sich Eigentumswohnungen, wobei das Ausmaß große regionale Unterschiede aufweist. Die stärksten Rückgänge sind in Leipzig (-4 Prozent), Duisburg (-4,4 Prozent) und vor allem in Münster (-6,2 Prozent) sowie in Erfurt (-9,1 Prozent) zu beobachten.

Ausreißer nach oben sind Chemnitz (+5,2 Prozent) und Potsdam (+4,2 Prozent), wo die Preise gegenüber dem Vorquartal sogar recht deutlich steigen.

Rückgang seit Höchststand

Gegenüber den jeweiligen Höchstständen verlieren Eigentumswohnungen durch den abermaligen Preisrutsch weiter an Wert. Ausnahmen sind Berlin und Köln, wo sich die Preise stabilisieren bzw. leicht anziehen. In den beiden Metropolen sind die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen darüber hinaus am stabilsten und notieren gegenüber den Boomzeiten mit 6 bzw. gut 4 Prozent im Minus.

Am größten ist der Wertverlust in Düsseldorf mit über minus 17 Prozent und Stuttgart mit über minus 15 Prozent. Für den Greix, also alle 18 Städte des Index, liegt der Preisrückgang gegenüber dem Höchststand bei gut 10 Prozent.

Gemessen in aktueller Kaufkraft ist die Wertminderung in allen Städten noch beträchtlicher und liegt circa 10 Prozentpunkte höher. Für Düsseldorf und Frankfurt beträgt der inflationsbereinigte Verlust gegenüber dem Höchststand rund 25 Prozent, für den Greix 20 Prozent.

„Die Zinserhöhungen der EZB haben eine deutliche Trendwende nach unten auf dem deutschen Wohnungsmarkt ausgelöst, und noch ist der Boden nicht in Sicht. Immerhin fallen die Preise schon jetzt nicht mehr so drastisch wie noch im letzten Jahr. Aber der Markt befindet sich auch auf einem niedrigeren Niveau, mittlerweile etwa auf dem von 2019. Der EZB-Entscheid, die Zinsen vorerst nicht weiter zu senken, ist zumindest ein Hoffnungsschimmer für eine Stabilisierung am Immobilienmarkt“, so Schularick.

Die Immobilienpreisentwicklung im 4. Quartal 2023 wird Anfang 2024 veröffentlicht.

Über den Greix:

Was ist der Greix?
Der Greix ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Berechnung der Preisentwicklung erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode). Der Greix steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.

Wer finanziert den Greix?
Der Greix ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 18 Städte sind unter www.greix.de frei zugänglich. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.

(c) IfW Kiel, 09.11.2023