Die Immobilienpreise in Deutschland sind im laufenden Jahr erneut gesunken: In über 150 Städten waren Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen im Durchschnitt um nominal fünf Prozent günstiger als vor einem Jahr. Die Mieten stiegen hingegen weiter, und zwar um nominal vier Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin). Jährlich berechnen die DIW-Ökonomen Konstantin Kholodilin und Malte Rieth die Preisentwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt auf Basis von regionalen Daten des Immobilienverbandes IVD.

Die Kauf- und Mietmärkte entwickeln sich seit knapp zwei Jahren auseinander, nachdem die Europäische Zentralbank die Leitzinsen stark angehoben hatte. Mittlerweile sinken diese zwar wieder, aber die Finanzierung von Bau- oder Kaufvorhaben ist nach wie vor deutlich teurer als vor dem Höhepunkt der Preise im Jahr 2022. Das Kreditvolumen für Wohnungsbaukredite liegt immer noch um mehr als 40 Prozent niedriger als im März 2021.

Dies wirkte sich deutlich auf die Immobilienkaufpreise aus, die im Jahr 2023 das erste Mal seit 2010 fielen. Besonders stark sanken im Vergleich zu ihrem Höchststand die Preise für Einfamilienhäuser (um gut acht Prozent), gefolgt von Baugrundstücken und Eigentumswohnungen. In den Großstädten waren die Preisrückgänge für Wohnimmobilien und Bauland in Deutschland am kräftigsten: In sogenannten A-Städten sanken die Kaufpreise durchschnittlich um 13 Prozent, bei den Einfamilienhäusern in mittlerer Lage sogar um 16 Prozent. Die Mieten nahmen in allen Lagen zu, wobei die regionalen Unterschiede gering waren.

Ende des Sinkflugs: Preise steigen wieder

„Allerdings deutet sich laut aktuellen OECD-Daten seit Mitte des Jahres bereits eine Wende am Wohnungsmarkt an: Die Kaufpreise haben wieder zu steigen begonnen“, stellt Studienautor Konstantin Kholodilin fest. Grund dafür dürften zum einen die sinkenden Kreditzinsen sein, was derzeit zu einer leichten Belebung der Neukreditvergabe führt. Zum anderen steht der auch durch das Bevölkerungswachstum getriebenen Nachfrage eine nach wie vor geringe Bautätigkeit gegenüber.

So verharrt der Wohnungsbau auf einem Niveau von rund 300 000 Wohnungen pro Jahr, was deutlich unter dem Bedarf liegt. Die Prognosen für die Bauproduktion für das Jahr 2024 machen wenig Hoffnung:​ Die realen Wohnungsbauinvestitionen dürften um vier Prozent sinken. Eine stark steigende Nachfrage und das stagnierende Angebot führen dazu, dass der Wohnraum knapper wird. Darauf deuten auch die historisch niedrigen Leerstandsquoten hin. Sie sind seit 2022 stark gefallen und liegen für Deutschland bei 2,5 Prozent. In Großstädten sind sie noch niedriger: Für Berlin liegt die Leerstandsquote beispielsweise bei einem Prozent. Bei einer Leerstandsquote unter drei Prozent gilt der Wohnungsmarkt als angespannt.

„Die zwischenzeitlich sinkenden Preise können nicht darüber hinwegtäuschen, dass das eigentliche Problem der Wohnungsknappheit fortbesteht“, konstatiert Studienautor Malte Rieth. „Die neue Bundesregierung muss es sich daher dringend auf ihre Agenda schreiben, durch öffentliche Bautätigkeit sowie einer Vereinfachung der Verfahren und Vorschriften gegenzusteuern.“ 

DIW Berlin, 18.12.2024