Der Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit zeigt, dass die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels die Probleme am Wohnungsmarkt nicht lösen würde. Im Gegenteil: Wohnraum wäre noch knapper.

Gerade in Großstädten ist es kaum noch möglich, eine Mietwohnung zu finden. Das Angebot an Wohnungen schrumpft, die Nachfrage bleibt weiter hoch, die Mieten steigen rasant. Eine einfache Lösung verspricht sich die Politik von Mietpreisregulierungen: Aktuell gilt eine Mietpreisbremse bundesweit in 477 Gemeinden. Dort dürfen Vermieter von neuen Mietern höchstens eine Miete verlangen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Berliner Mietendeckel hat besonders stark in den Markt eingegriffen, indem er Obergrenzen festgelegt hat, die teils deutlich unter den marktüblichen Mieten lagen. Das IW hat nun im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung untersucht, welche Folgen der Berliner Mietendeckel auf den dortigen Wohnungsmarkt hatte und wie sich eine bundesweite Einführung auswirken würde.

Berliner Mietendeckel bestrafte Familien
In Berlin führte der Deckel dazu, dass die Mieten während seiner Gültigkeit schnell sanken – in der Spitze um elf Prozent. Gleichzeitig halbierte sich aber auch die Zahl der inserierten Wohnungen. Kein Wunder, denn für Vermieter war es oft lukrativer, Wohnungen zu verkaufen oder in Ferienwohnungen umzuwandeln. Letztlich haben in erster Linie ältere und einkommensstarke Mieter, die selten umziehen, vom Mietendeckel profitiert. Für wohnungssuchende Familien wurde es dagegen deutlich schwieriger, eine passende Wohnung zu finden. Ein weiteres Problem war absehbar: Vermieter investierten weniger in die Wohnungen, wodurch sich die Qualität vieler Wohnungen deutlich verschlechterte.

60 Prozent weniger Wohnungen
Würde eine Mietpreisregulierung nach Berliner Vorbild überall dort eingeführt, wo heute schon eine Mietpreisbremse gilt, hätte dies gravierende Folgen: Die Anzahl der inserierten Wohnungen würde um über 60 Prozent von 280.000 neu inserierten Wohnungen auf rund 108.000 Wohnungen innerhalb eines Jahres sinken. Dies würde die ohnehin vielerorts schon schwierige Suche nach einer Mietwohnung erheblich erschweren.

Wohnungsbau muss priorisiert werden
„Statt auf Mietpreisregulierungen zu setzen, sollte die Politik den Wohnungsbau in den Städten vorantreiben, das Umland attraktiver gestalten und gezielte sozialpolitische Maßnahmen ergreifen, wie etwa die Treffsicherheit von Sozialwohnungen zu erhöhen“, fordert IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Nur so kann die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt nachhaltig verbessert werden.“

Methodik: Um die Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf die betreffenden Wohnungen zu bewerten, haben die IW-Wissenschaftler die Mietentwicklung in regulierten Märkten mit der Entwicklung in unregulierten Märkten verglichen. Die Grundidee dabei ist, dass sich die Mieten in beiden Märkten ohne Eingriff identisch entwickelt hätten. In der Modellrechnung wurde beispielhaft geprüft, wie sich die Einführung einer bundesweiten Mietpreisbegrenzung nach dem Vorbild des Berliner Mietendeckels auswirken würde. Angenommen wurde dabei, dass der Mietendeckel überall dort greift, wo heute die Mietpreisbremse gilt. Die Mietpreisbremse gilt im Jahr 2024 in 477 Gemeinden, welche sich auf 14 Bundesländer verteilen.

(c) IW, 10.09.2024